LICENCIA DE VIVIENDA VACACIONAL Y ACTIVIDAD CLASIFICADA EN TENERIFE
Arquitectos Colegiados en San Cristóbal de La Laguna · Proyecto de adecuación y reforma · Eficiencia energética y cédula · Actividad clasificada y Declaración Responsable ante el Cabildo
¿Qué es la actividad clasificada en una vivienda vacacional?
Para alquilar legalmente una vivienda como alojamiento turístico en Canarias no basta con anunciarla: hay que completar un recorrido administrativo cuya pieza técnica clave es la actividad clasificada. Es el trámite municipal por el que el Ayuntamiento comprueba que el inmueble reúne las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y respeto al medio ambiente (ruidos, residuos) necesarias para destinarse a uso turístico.
Está regulada por la Ley 7/2011 de actividades clasificadas y espectáculos públicos de Canarias y se materializa en una comunicación previa acompañada de documentación técnica firmada por técnico competente —un arquitecto o ingeniero—. La obligación no es nueva: desde 2015 cualquier vivienda vacacional debía cumplir este trámite antes de presentar la declaración responsable ante el Cabildo, y los tribunales lo han confirmado.
Con la entrada en vigor de la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, además, el planeamiento municipal debe permitir el uso turístico en esa ubicación. Y muchas viviendas no cumplen de partida los requisitos técnicos —superficie, accesibilidad, eficiencia energética— y necesitan obra de adecuación antes de poder legalizarse.
Aquí está nuestra ventaja: Jakas Arquitectura es un estudio de arquitectura completo. No solo tramitamos la actividad clasificada y la declaración responsable: también proyectamos y dirigimos la reforma que tu vivienda necesita para cumplir, emitimos el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad, y resolvemos cualquier obra sin legalizar. Todo con el mismo arquitecto colegiado, en cualquier municipio de Tenerife.
¿Cuándo necesitas tramitar la actividad clasificada o la licencia de tu vivienda vacacional?
Tanto si vas a empezar como si ya alquilas, estos son los casos más habituales en los que necesitas la documentación técnica de un arquitecto.
Inicias una vivienda vacacional
Vas a poner una vivienda en alquiler turístico por primera vez y necesitas dejar todo en regla desde el principio: proyecto, requisitos y trámite.
Ya alquilas sin actividad clasificada
Llevas tiempo alquilando pero nunca tramitaste la actividad clasificada ante el Ayuntamiento. Es un trámite exigible que conviene regularizar.
Tu vivienda no cumple los requisitos
Le falta superficie útil, accesibilidad o eficiencia energética. Proyectamos y dirigimos la reforma necesaria para que pueda legalizarse como vacacional.
Necesitas el certificado energético o la cédula
Te falta el certificado de eficiencia energética o la cédula de habitabilidad. Los emitimos como parte del mismo encargo, sin terceros.
Has comprado o heredado la vivienda
Acabas de adquirir o heredar un inmueble y quieres destinarlo a alojamiento turístico cumpliendo la normativa vigente.
Tienes obras sin legalizar
La vivienda tiene ampliaciones o reformas no inscritas. Resolvemos la legalización y la primera ocupación antes de habilitarla para uso turístico.
Redactando proyectos técnicos y tramitando licencias y legalizaciones en todos los municipios de Tenerife desde 2005.
Valoración máxima en Google Business Profile. Clientes reales que han confiado en nuestro estudio.
Respuesta con presupuesto detallado en menos de 24 horas desde tu primera consulta, sin coste.
Técnico competente para firmar la documentación técnica de actividad clasificada que exige el Ayuntamiento.
Nuestro proceso paso a paso
Nos ocupamos de la parte técnica y del acompañamiento administrativo. Tú llegas al Cabildo y al Registro con todo en regla.
Consulta y compatibilidad urbanística
Analizamos la referencia catastral y comprobamos si el planeamiento del municipio permite el uso turístico en esa ubicación. Presupuesto en menos de 24 h.
Proyecto técnico de actividad clasificada
Redactamos y firmamos la documentación técnica —memoria, planos y justificación de seguridad, salubridad y accesibilidad— que exige la Ley 7/2011.
Comunicación previa y declaración responsable
Presentamos la comunicación previa de actividad clasificada en el Ayuntamiento y la declaración responsable de inicio de actividad ante el Cabildo de Tenerife.
Inscripción y número de registro
La vivienda queda inscrita en el Registro General Turístico de Canarias y obtienes el número de registro que debe figurar en todos tus anuncios.
Documentación que necesitarás
Con la documentación básica del inmueble podemos arrancar. La parte técnica la elaboramos nosotros.
- Escritura de propiedad o título de adquisición
- Referencia catastral y último recibo del IBI
- DNI o NIE del propietario o titulares
- Nota simple del Registro de la Propiedad
- Cédula de habitabilidad (o la tramitamos nosotros)
- Plano o datos de la vivienda (superficie, estancias)
- Municipio y ubicación exacta del inmueble
- Datos de contacto del solicitante
* Si la vivienda no dispone de cédula de habitabilidad o de un plano fiable, lo resolvemos nosotros como parte del encargo. Cada Ayuntamiento puede exigir documentación adicional o disponer de su propio modelo normalizado; lo verificamos antes de empezar.
Requisitos técnicos de una vivienda vacacional en Canarias
Estos son los requisitos principales que, conforme a la normativa vigente, debe reunir una vivienda para destinarse a alojamiento turístico. Los concretos pueden variar según el municipio.
| Requisito | Exigencia | Nota |
|---|---|---|
| Uso de la vivienda | Residencial | Verificable con el IBI / Catastro |
| Antigüedad (nueva construcción) | ≥ 10 años | 5 años en islas verdes / reto demográfico |
| Superficie mínima | ≈ 35 m² útiles | Según la normativa vigente |
| Habitabilidad | Cédula de habitabilidad | Documento técnico |
| Accesibilidad | Acceso para movilidad reducida | Si es viable técnicamente |
| Eficiencia energética | Climatización y ACS mínimos | Adaptación por plazos |
| Seguro | Responsabilidad civil | Cobertura frente a los huéspedes |
| Compatibilidad urbanística | Uso turístico permitido | Lo fija el Ayuntamiento |
* Con la Ley 6/2025, que el planeamiento municipal permita el uso turístico en la ubicación concreta es un requisito previo: sin esa compatibilidad no es posible habilitar nuevas viviendas vacacionales en muchos municipios.
El arquitecto que tu vivienda vacacional necesita
Legalizar una vivienda vacacional no es solo papeleo: muchas veces hay que adecuar el inmueble para que cumpla. Como estudio de arquitectura con más de 20 años, resolvemos también la parte técnica y de obra, con el mismo equipo y sin que tengas que buscar varios profesionales.
Proyecto de reforma y adecuación
Adaptamos distribución, baños e instalaciones para que tu vivienda cumpla las condiciones de uso turístico y rinda como alojamiento.
Proyecto de reformas →Certificado de eficiencia energética
Emitimos el certificado energético y proyectamos las mejoras de climatización, agua caliente y aislamiento que exige la normativa.
Eficiencia energética →Cédula de habitabilidad
Tramitamos la cédula de habitabilidad, requisito imprescindible para que la vivienda pueda destinarse a alojamiento turístico.
Cédula de habitabilidad →Dirección de obra
Dirigimos la ejecución de la reforma para que la obra se ajuste al proyecto, a los plazos y a la normativa técnica vigente.
Dirección de obra →Legalización y primera ocupación
Si la vivienda tiene obras sin inscribir, tramitamos su legalización y la licencia de primera ocupación antes de habilitarla.
Proyectos de legalización →Certificado de antigüedad
Acreditamos la antigüedad y el uso residencial del inmueble, un dato clave para cumplir el requisito de antigüedad mínima.
Certificado de antigüedad →¿No sabes qué necesita tu vivienda para cumplir? Hacemos una valoración técnica previa y te decimos exactamente qué obra, qué documentación y qué trámite hacen falta, con presupuesto cerrado y sin compromiso.
Actividad clasificada: el trámite técnico que marca la diferencia
Es el paso que más propietarios pasan por alto y el que más problemas genera después. Estos son los puntos clave que resolvemos como arquitectos.
Certificación técnica firmada
La comunicación previa debe ir acompañada de documentación técnica firmada por técnico competente, que justifica el cumplimiento de la normativa sectorial y urbanística sobre usos.
Compatibilidad urbanística
Comprobamos y certificamos que el uso turístico está permitido por el planeamiento del municipio, requisito que la Ley 6/2025 convierte en determinante.
Qué revisa el Ayuntamiento
Seguridad, salubridad, accesibilidad y medio ambiente —ruidos y residuos—. La documentación técnica acredita que la vivienda cumple esas condiciones.
La declaración responsable no basta
En la declaración responsable ante el Cabildo el propietario declara estar en posesión de la actividad clasificada. Hay que tenerla de verdad, no solo declararla.
Modelos de cada municipio
Muchos ayuntamientos tienen modelos normalizados en su sede electrónica. Preparamos la documentación con el formato y los requisitos que exige cada uno.
Seguridad jurídica
Tener el trámite en regla evita sanciones y problemas al renovar la habilitación o al vender. Operar sin actividad clasificada puede constituir una infracción grave.
Qué cambia con la nueva ley: Decreto 113/2015 vs Ley 6/2025
La Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas sustituye al Decreto 113/2015 y cambia el modelo. Estas son las diferencias que más afectan a los propietarios.
| Aspecto | Antes (Decreto 113/2015) | Ahora (Ley 6/2025) |
|---|---|---|
| Vigencia de la habilitación | Indefinida | Máximo 5 años (10 en islas verdes), renovable |
| Límite de viviendas turísticas | Sin tope cuantitativo | Máx. 10 % del municipio (20 % en islas verdes) |
| Nueva construcción | Sin plazo específico | No antes de 10 años desde la construcción |
| Autorización municipal | Declaración responsable | El planeamiento debe permitir el uso turístico |
| Vivienda protegida (VPO) | No contemplado expresamente | No puede destinarse a uso turístico |
| Actividad clasificada | Exigible (Ley 7/2011) | Exigible (Ley 7/2011) — se mantiene |
Si tu vivienda necesita acreditar su antigüedad o su uso residencial, lo habitual es combinar este servicio con el certificado de antigüedad de obra nueva. Y si te falta el documento de habitabilidad, con la cédula de habitabilidad. Te confirmamos qué necesitas en tu caso, sin coste.
Preguntas frecuentes sobre la licencia de vivienda vacacional en Tenerife
La actividad clasificada es el trámite municipal —regulado por la Ley 7/2011 de actividades clasificadas y espectáculos públicos de Canarias— por el que el Ayuntamiento comprueba que el inmueble reúne las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y respeto al medio ambiente (ruidos, residuos) necesarias para destinarse a alojamiento turístico. Se materializa en una comunicación previa acompañada de documentación técnica firmada por técnico competente (arquitecto o ingeniero). No es lo mismo que la declaración responsable que se presenta ante el Cabildo: la actividad clasificada es un paso previo de competencia municipal.
Sí. Desde 2015 cualquier propietario que quiera ejercer la actividad de vivienda vacacional debe haber cumplido previamente con la normativa de actividades clasificadas ante su Ayuntamiento, antes de presentar la declaración responsable de inicio de actividad ante el Cabildo. Los tribunales han confirmado esta obligación. Aunque la declaración responsable no exige adjuntar el justificante, en ella el propietario declara estar en posesión de la actividad clasificada, por lo que debe contar con ella. Operar sin este trámite puede constituir una infracción grave, con sanciones económicas relevantes.
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, en vigor desde diciembre de 2025, sustituye al Decreto 113/2015 y cambia el modelo de raíz. Entre sus novedades:
- Máximo del 10 % de las viviendas de cada municipio para uso turístico (20 % en islas verdes)
- Las viviendas de nueva construcción no podrán alquilarse hasta 10 años después de construirse
- La declaración responsable pasa a tener una vigencia máxima de 5 años
- El planeamiento municipal debe permitir el uso turístico en esa ubicación
- Las viviendas ya habilitadas disponen de un régimen transitorio
Con la normativa vigente, la vivienda debe tener uso residencial y, en el caso de obra de nueva construcción, una antigüedad mínima de 10 años; una superficie en torno a los 35 m² útiles; cumplir las condiciones de habitabilidad (cédula de habitabilidad), accesibilidad y eficiencia energética; contar con el equipamiento exigido y disponer de seguro de responsabilidad civil. Además, el uso turístico debe estar permitido por el planeamiento del municipio. Los requisitos concretos pueden variar según el Ayuntamiento; analizamos tu caso antes de iniciar el trámite.
El proceso tiene varias fases: primero se comprueba que el planeamiento municipal permite el uso turístico en esa ubicación; después se tramita la actividad clasificada ante el Ayuntamiento con la documentación técnica firmada por un arquitecto; a continuación se presenta la declaración responsable de inicio de actividad ante el Cabildo Insular de Tenerife; y por último se obtiene el número de inscripción en el Registro General Turístico de Canarias, que debe figurar en todos los anuncios (Airbnb, Booking, web propia). El trámite ante el Cabildo es telemático y requiere certificado digital o Cl@ve.
El acceso a la actividad de vivienda vacacional se articula mediante declaración responsable ante el Cabildo, no mediante una licencia turística tradicional. Pero eso no significa que no haya que cumplir requisitos: antes hay que tener resuelta la actividad clasificada municipal y, con la Ley 6/2025, que el planeamiento permita el uso turístico. Es decir, la declaración responsable es el último paso, no el único: detrás hay documentación técnica y un control municipal que conviene tener en regla para evitar problemas posteriores.
Las viviendas vacacionales que ya estaban habilitadas al amparo del Decreto 113/2015 pueden seguir operando dentro del régimen transitorio de la Ley 6/2025. Si eres propietario y titular de la declaración responsable, puedes optar —en el plazo de cinco años desde la entrada en vigor de la ley— por la declaración de uso turístico consolidado, que permite continuar la actividad sin límite temporal, quedando la vivienda vinculada a ese uso. Aun así, conviene revisar que la actividad clasificada esté correctamente tramitada, porque sigue siendo exigible.
Sí. Una vez inscrita la vivienda en el Registro General Turístico de Canarias se obtiene un número de registro que debe figurar de forma visible en toda la publicidad y en los canales de comercialización (Airbnb, Booking, tu propia web). Es una obligación de la normativa y su incumplimiento puede dar lugar a sanciones. Además, dentro de la vivienda suele exigirse un cartel informativo con datos del alojamiento, teléfonos de emergencia y hojas de reclamaciones.
Depende del estado de la vivienda. Algunas cumplen ya las condiciones de superficie, accesibilidad y eficiencia energética; otras necesitan obras de adecuación —por ejemplo, mejorar la climatización, instalar agua caliente sanitaria con apoyo solar, adaptar accesos o redistribuir espacios—. Como estudio de arquitectura, valoramos qué exige tu caso y, si hace falta, redactamos el proyecto de reforma y dirigimos la obra, además de emitir el certificado de eficiencia energética y la cédula de habitabilidad. Así no tienes que coordinar a varios profesionales: el mismo arquitecto resuelve el proyecto, la obra y el trámite.
