VIVIENDA VACACIONAL EN CANARIAS: GUÍA DE LA NUEVA LEY 2026
Requisitos de la Ley 6/2025, opciones si ya alquilas y cómo legalizar tu vivienda en Tenerife · Actualizada en octubre de 2026
La nueva ley en 6 puntos
- Desde el 13 de diciembre de 2025 rige la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOE-A-2025-26358).
- Una vivienda vacacional nueva solo es posible si el planeamiento de tu municipio permite expresamente el uso turístico en esa ubicación.
- Requisitos mínimos: 35 m² útiles, baños suficientes para las plazas, certificado energético con clase mínima y cédula de habitabilidad o primera ocupación.
- La declaración responsable ante el Cabildo habilita durante 5 años y hay que renovarla.
- Las viviendas que ya funcionaban tienen periodos transitorios y pueden pedir el uso turístico consolidado antes del 13 de diciembre de 2030.
- Sigue siendo una actividad clasificada: hace falta documentación técnica firmada por un técnico competente.
Guía informativa elaborada por Jakas Arquitectura con el texto publicado en el BOE. No sustituye al asesoramiento jurídico ni a la consulta del planeamiento de tu municipio. Actualizada el 15 de octubre de 2026.
Qué es la Ley 6/2025 y desde cuándo se aplica
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas se publicó en el Boletín Oficial de Canarias el 12 de diciembre de 2025 y entró en vigor al día siguiente. Sustituye en lo fundamental al Decreto 113/2015, que queda solo como norma supletoria.
Su idea central es que el uso turístico de una vivienda pasa a ser excepcional: deja de bastar con presentar una declaración responsable y hace falta que el municipio lo haya previsto en su planeamiento, con límites para proteger la vivienda residencial.
¿Se puede abrir hoy una vivienda vacacional nueva en Tenerife?
Solo si se cumplen todas estas condiciones de la ley:
El planeamiento lo permite
El plan general o una ordenanza provisional del ayuntamiento debe habilitar expresamente el uso turístico en la zona (arts. 3 y 4).
Reserva de vivienda residencial
Al menos el 90 % de la edificabilidad residencial debe quedar para vivienda habitual (80 % en La Palma, La Gomera y El Hierro).
Límite de plazas
Si el planeamiento no fija otro, las plazas turísticas no pueden superar el 10 % de la población del núcleo ni de la sección electoral (art. 5).
Edificio con antigüedad
El edificio debe tener al menos 10 años (5 en las islas menores). Las zonas declaradas tensionadas suspenden las nuevas altas.
Viviendas excluidas
No se admiten viviendas protegidas, infraviviendas ni viviendas en asentamientos agrícolas, ni cuando lo prohíban el título o los estatutos de la comunidad.
Requisitos técnicos
Superficie, baños, eficiencia energética y documentación de habitabilidad. Te los detallamos a continuación.
Requisitos técnicos de la vivienda
| Requisito | Qué exige la ley | Documento |
|---|---|---|
| Superficie | Mínimo 35 m² útiles | Planos firmados por técnico |
| Baños | 2 baños completos si hay más de 4 plazas; 3 si hay más de 8 | Memoria técnica |
| Eficiencia energética | Clase mínima F en edificios anteriores al 31/12/2007 y D en los posteriores | Certificado energético |
| Habitabilidad | Sirve de referencia para la capacidad de la vivienda | Cédula o primera ocupación |
| Comunidad de propietarios | El título y los estatutos no deben prohibirlo | Certificado de la comunidad |
| Planeamiento | Uso turístico habilitado en la ubicación | Cédula urbanística municipal |
Fuente: Ley 6/2025, art. 7 y disposiciones adicional primera y transitoria séptima (BOE-A-2025-26358).
Si ya tienes una vivienda vacacional: qué opciones te da la ley
Las viviendas que ya estaban inscritas no tienen que cerrar de inmediato, pero sí elegir camino.
| Opción | Duración | Condiciones |
|---|---|---|
| Continuar con la inscripción actual | 5 años, con una única prórroga hasta 10 en total | La prórroga se pide dentro de los primeros 4 años |
| Uso turístico consolidado | Sin límite temporal | Pedirlo antes del 13/12/2030 Se extingue si se vende o transmite la vivienda |
| Ampliación con alquiler de larga duración | Hasta 20 años | A cambio de destinar vivienda al alquiler de larga duración |
Fuente: disposiciones transitorias primera, segunda y tercera de la Ley 6/2025 (BOE-A-2025-26358). Conviene estudiar cada caso: la opción más conveniente depende de si piensas vender, de la ubicación y de la documentación que ya tiene la vivienda.
Cómo legalizar una vivienda vacacional paso a paso
Compatibilidad urbanística
Comprobamos si el planeamiento habilita el uso turístico en tu parcela y pedimos la cédula urbanística.
Adecuación de la vivienda
Revisamos superficie, baños y eficiencia energética, y proyectamos las obras si hacen falta.
Actividad clasificada
Preparamos la documentación técnica de la actividad ante el ayuntamiento y la memoria firmada que exige la ley.
Declaración responsable
Se presenta de forma electrónica en el Cabildo, que inscribe la vivienda en el Registro General Turístico de Canarias.
La situación en Tenerife
Cada ayuntamiento decide, a través de su planeamiento, dónde se admite el uso turístico, por lo que la respuesta cambia de un municipio a otro y conviene comprobarla parcela a parcela. Dos ejemplos recientes:
- San Cristóbal de La Laguna aprobó en agosto de 2026 un plan de comprobación: de 1.179 viviendas vacacionales registradas en el municipio, 1.093 no tenían la licencia de actividad clasificada, y el ayuntamiento ha pedido al Cabildo su baja (Diario de Avisos, agosto de 2026).
- Granadilla de Abona fue el primer municipio de la isla con ordenanza propia, que solo admite viviendas vacacionales nuevas en plantas bajas y primeras con acceso independiente (RTVC).
El caso de La Laguna muestra que la declaración responsable ante el Cabildo no basta: sin la documentación de actividad clasificada, la vivienda puede perder su inscripción. Si alquilas o quieres alquilar en Tenerife, consulta nuestro servicio de licencia de vivienda vacacional y actividad clasificada.
¿Qué pasa si alquilo sin cumplir la ley?
La Ley 6/2025 añadió a la Ley del Suelo de Canarias una infracción específica: mantener el uso turístico cuando la habilitación se ha extinguido es una infracción grave, con multas de 15.000 a 150.000 € (art. 383.3 de la Ley 4/2017). A ello se suman las infracciones turísticas, como anunciar la vivienda sin número de registro o falsear la declaración responsable.
Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda vacacional
Solo si el planeamiento de tu municipio habilita expresamente el uso turístico en esa ubicación y la vivienda cumple los requisitos de la Ley 6/2025: edificio con al menos 10 años, 35 m² útiles, baños suficientes, clase energética mínima y documentación de habitabilidad. Lo primero es comprobar la compatibilidad urbanística de tu parcela.
No de inmediato. Puedes seguir 5 años con una prórroga hasta 10, o solicitar el uso turístico consolidado, que no tiene límite temporal, antes del 13 de diciembre de 2030. Ese uso consolidado se pierde si vendes o transmites la vivienda.
Al menos 35 m² útiles. Además, si tiene más de 4 plazas necesita 2 baños completos, y si tiene más de 8, 3 baños.
La declaración responsable habilita durante 5 años (10 en La Palma, La Gomera, El Hierro y municipios de reto demográfico). Para renovarla hay que presentar una nueva declaración el mes anterior al vencimiento, con certificado municipal favorable.
Hay que aportar un certificado de la comunidad que acredite que el título constitutivo y los estatutos no prohíben el uso turístico.
El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 (STS 620/2026) el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos y la obligación de obtener ese número. En Canarias, el número que deben mostrar los anuncios es el del Registro General Turístico.
Porque la ley exige una memoria de la actividad firmada por técnico competente, con planos y fotografías, además del certificado energético y, en muchos casos, la cédula de habitabilidad o la actividad clasificada. En Jakas Arquitectura nos ocupamos de toda la parte técnica: licencia de vivienda vacacional en Tenerife.
