PLANO GEORREFERENCIADO EN FORMATO GML EN TENERIFE
Arquitectos Colegiados en San Cristóbal de La Laguna · Coordenadas UTM ETRS89/REGCAN95 · Validación en la Sede Electrónica del Catastro
¿Qué es un plano georreferenciado en formato GML?
Un plano georreferenciado en formato GML es un archivo digital —basado en el estándar XML/GML de la directiva europea INSPIRE— que contiene las coordenadas oficiales y exactas de los vértices que delimitan una parcela. Define la geometría de la finca de forma unívoca sobre el terreno, de manera que su posición y sus linderos quedan fijados sin ambigüedad.
Es el formato que exigen el Catastro y el Registro de la Propiedad para inscribir la representación gráfica georreferenciada de una finca. En Canarias, las coordenadas se expresan en proyección UTM Huso 28 sobre el marco de referencia ETRS89 / REGCAN95 (códigos EPSG:25828 y EPSG:4082), garantizando que el plano encaje con la cartografía oficial del archipiélago.
A diferencia de los generadores automáticos online, en nuestro estudio un arquitecto colegiado realiza el levantamiento, prepara el archivo y lo valida en la Sede Electrónica del Catastro, integrando además la georreferenciación dentro del trámite completo al que pertenece —segregación, obra nueva o subsanación catastral— en cualquier municipio de Tenerife.
¿Cuándo necesitas un plano georreferenciado GML en Tenerife?
Desde la reforma de la Ley Hipotecaria (Ley 13/2015), la representación gráfica georreferenciada en formato GML es obligatoria en numerosas operaciones registrales. Estas son las más habituales.
Segregación o agrupación de fincas
Para dividir una parcela en varias o unir varias en una sola es imprescindible aportar el GML de cada finca resultante, validado por el Catastro.
Declaración de obra nueva
La inscripción de una obra nueva requiere georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación dentro de la parcela.
Subsanación de discrepancias catastrales
Cuando la geometría del Catastro no coincide con la realidad, el GML corrige la representación de la parcela y la ajusta al terreno.
Exceso de cabida
Para inscribir que la superficie real de la finca es mayor (o menor) que la registrada se aporta la representación gráfica georreferenciada.
Inmatriculación y deslindes
La primera inscripción de una finca en el Registro y la fijación de linderos con colindantes exigen su base gráfica georreferenciada.
Expedientes del art. 199 y 201 LH
Los expedientes para inscribir o rectificar la representación gráfica de la finca conforme a la Ley Hipotecaria se tramitan con archivo GML.
Georreferenciando parcelas y tramitando expedientes catastrales y registrales en todos los municipios de Tenerife desde 2005.
Valoración máxima en Google Business Profile. Clientes reales que han confiado en nuestro estudio.
Respuesta con presupuesto detallado en menos de 24 horas desde tu primera consulta, sin coste.
Técnico competente para firmar la representación gráfica georreferenciada que aceptan el Catastro y el Registro.
Nuestro proceso paso a paso
Nos encargamos del trabajo de campo, de la elaboración del archivo y de su validación. Tú recibes el informe listo para presentar.
Consulta y catastro
Analizamos la referencia catastral y la situación de la finca, confirmamos la viabilidad del trámite y te damos presupuesto en menos de 24 h.
Levantamiento topográfico
Tomamos en campo las coordenadas de los vértices de la parcela y definimos su contorno mediante una polilínea cerrada.
Archivo GML y validación
Generamos el archivo GML en el sistema oficial de Canarias y lo validamos en la Sede Electrónica del Catastro hasta obtener resultado positivo.
Entrega del informe
Te entregamos el Informe de Validación Gráfica con su Código Seguro de Verificación, listo para notario, Registro o el expediente correspondiente.
Documentación que necesitarás
Con la documentación básica de la finca podemos arrancar. El resto del trabajo técnico lo realizamos nosotros.
- Referencia catastral de la parcela (recibo del IBI)
- Nota simple del Registro de la Propiedad
- Escritura de propiedad o título de adquisición
- DNI o NIE del propietario o titulares
- Plano o levantamiento previo de la finca (si existe)
- Indicación del trámite a realizar (segregación, obra nueva…)
- Acceso a la parcela para el trabajo de campo
- Datos de contacto del solicitante
* Si no dispones de levantamiento previo, lo realizamos nosotros. En parcelas con discrepancias respecto al Catastro analizamos la cartografía oficial (GRAFCAN, Catastro) antes de salir a campo.
Sistema de referencia para georreferenciar en Canarias
A diferencia de la Península, Canarias utiliza su propio huso y marco de referencia. Estos son los parámetros oficiales con los que se generan los archivos GML en las islas.
| Parámetro | Valor en Canarias | Código / Nota |
|---|---|---|
| Proyección | UTM Huso 28 Norte | Aplicable a todo el archipiélago |
| Marco de referencia | ETRS89 | EPSG:25828 |
| Marco regional | REGCAN95 | EPSG:4082 |
| Equivalencia WGS84 | WGS84 / UTM 28N | EPSG:32628 |
| Precisión cartografía (urbano) | ± 0,5 m aprox. | Suelo urbano |
| Precisión cartografía (rústico) | ± 2 m aprox. | Suelo rústico |
| Cartografía oficial | GRAFCAN · Catastro | Validación en Sede Electrónica |
| Formato de entrega | Archivo GML validado | + Informe IVG |
* Aplicar el huso o el marco de referencia equivocado (por ejemplo, los de la Península) es uno de los errores más frecuentes al generar un GML en Canarias y provoca el rechazo en la validación del Catastro.
Cómo se genera y valida el archivo GML
Generar un GML válido no es solo dibujar la parcela: hay que respetar la topología, el sistema de referencia y la coherencia con las fincas colindantes. Estos son los puntos clave del proceso técnico.
Polilínea cerrada
La parcela se define con una polilínea cerrada cuyos vértices llevan coordenadas reales sobre el terreno. Un contorno abierto o con autointersecciones es rechazado.
Sistema de referencia correcto
El archivo debe ir en el huso y marco oficiales de Canarias (UTM 28, ETRS89/REGCAN95). Un sistema erróneo desplaza la finca y provoca validación negativa.
Validación en el Catastro
La Sede Electrónica del Catastro comprueba la geometría y emite el Informe de Validación Gráfica con resultado positivo o negativo.
Coherencia con colindantes
La nueva geometría no puede solaparse con parcelas vecinas. Resolvemos los solapes antes de validar para que el informe salga positivo a la primera.
Versiones y formatos
Trabajamos con las versiones GML que admite el Catastro y, si lo necesitas, partimos de tu DXF o DWG para generar el archivo conforme a la norma.
Informe listo para presentar
El resultado es un Informe de Validación Gráfica con Código Seguro de Verificación que el notario y el Registro aceptan directamente.
Plano georreferenciado GML vs Representación Gráfica Alternativa (RGA)
Son dos conceptos que se confunden a menudo. No son opciones opuestas: el GML es el formato del archivo, y la RGA es el tipo de representación que se aporta cuando el Catastro no refleja bien la finca.
| Aspecto | Representación Gráfica Catastral | Representación Gráfica Alternativa (RGA) |
|---|---|---|
| Cuándo se usa | El Catastro refleja correctamente la geometría de la finca | El Catastro NO refleja la realidad y hay que corregirlo |
| Origen de la geometría | Cartografía catastral existente | Levantamiento topográfico del técnico competente |
| Formato de entrega | Archivo GML validado | Archivo GML validado |
| Validación Catastro | Informe de Validación Gráfica positivo | Informe de Validación Gráfica positivo |
| Marco legal | Ley Hipotecaria (Ley 13/2015), arts. 9 y 199 | Ley Hipotecaria (Ley 13/2015), arts. 9, 199 y 201 |
| Resultado | Inscripción de la base gráfica en el Registro | Inscripción de la base gráfica corregida en el Registro |
Si tu caso parte de un error del Catastro, lo habitual es combinar este servicio con la subsanación de discrepancias catastrales. Y si vas a dividir la finca, con la segregación de parcelas. Te confirmamos qué necesitas sin coste.
Preguntas frecuentes sobre el plano georreferenciado GML en Tenerife
Es un archivo digital —basado en el estándar XML/GML de la directiva INSPIRE— que contiene las coordenadas oficiales y exactas de los vértices que delimitan una parcela, expresadas en un sistema de referencia geodésico oficial. Define la geometría de la finca de forma unívoca sobre el terreno y es el formato que exigen el Catastro y el Registro de la Propiedad para inscribir la representación gráfica georreferenciada de una finca.
Es necesario, entre otros casos, en:
- Segregaciones y agrupaciones de fincas
- Declaraciones de obra nueva
- Subsanación de discrepancias catastrales
- Inscripción de excesos de cabida y deslindes
- Inmatriculación (primera inscripción de una finca)
- Expedientes de los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria
Desde la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, la representación gráfica georreferenciada en formato GML es obligatoria en estas operaciones registrales.
En Canarias las coordenadas se expresan en proyección UTM Huso 28 sobre el marco de referencia ETRS89 / REGCAN95. Los códigos EPSG oficiales son:
- EPSG:25828 — ETRS89 / UTM zona 28N
- EPSG:32628 — WGS84 / UTM zona 28N
- EPSG:4082 — REGCAN95
La cartografía catastral tiene una precisión nominal aproximada de ± 0,5 m en suelo urbano y ± 2 m en suelo rústico.
Debe elaborarlo un técnico competente: arquitecto, ingeniero o topógrafo. En Jakas Arquitectura lo realiza un arquitecto colegiado, con la ventaja de que integramos la georreferenciación dentro del trámite completo al que pertenece (segregación, obra nueva, subsanación catastral), de modo que no tienes que coordinar a varios profesionales por separado.
El proceso técnico es:
- Levantamiento topográfico de la parcela y definición de su contorno mediante una polilínea cerrada
- Asignación de las coordenadas de cada vértice en el sistema de referencia oficial de Canarias
- Generación del archivo GML y validación en la Sede Electrónica del Catastro
- Obtención del Informe de Validación Gráfica con resultado positivo
Solo con un informe de resultado positivo el documento es válido para presentarlo ante notario y Registro.
No son cosas opuestas. El GML es el formato de archivo en el que se entrega la representación gráfica. La Representación Gráfica Alternativa (RGA) es la que se aporta cuando la cartografía catastral no refleja correctamente la realidad de la finca, sustituyendo a la representación gráfica catastral. Cuando se inscribe una RGA, también se entrega en formato GML validado. En ambos casos el objetivo es dar seguridad jurídica a los linderos de la finca en el Registro y evitar solapes con las fincas colindantes.
Es el documento que emite la Sede Electrónica del Catastro tras comprobar el archivo GML de la parcela. Verifica que la geometría propuesta es topológicamente correcta y coherente con la cartografía catastral y con las fincas colindantes, y devuelve un resultado positivo o negativo. El informe con resultado positivo, junto con su Código Seguro de Verificación (CSV), es lo que acredita la validez del plano georreferenciado ante el notario y el Registro de la Propiedad.
Depende de la superficie de la parcela, su ubicación y la complejidad del terreno. Como referencia de mercado, el precio medio de un plano georreferenciado en la provincia de Santa Cruz de Tenerife ronda los 180 € + IVA, aunque puede variar según el caso: en parcelas con vegetación densa, fuerte pendiente o discrepancias con el Catastro el trabajo de campo es mayor. Te ofrecemos presupuesto cerrado en menos de 24 horas, sin compromiso.
